השקעה בנדל"ן מניב נחלקת לשני סוגים עיקריים: דיור ונכסים מסחריים (שאינם מגורים). ישנם הבדלים רבים בין סוגי ההשקעות הללו: תשואות, מיסוי, אזורי ביקוש שונים, וכמובן התעסקות שונה עם כל אחד מסוגי הנכסים.
אילו סוגי השקעות יש בנדל"ן?
ישנן 2 חלוקות עיקריות להשקעה בנדל"ן – דיור או נכס מסחרי שאינו למגורים, והאם הכוונה היא ליצור נכס מניב או השקעה קצרת טווח. משקיעים קצרי טווח מחפשים מציאות – נכסי נדל"ן במחירים נמוכים במיוחד, למשל בקנייה מההוצאה לפועל, לפעמים השקעה נוספת קצרה השבחת הנכס ומכירתו מיד לאחר מכן. מרבית משקיעי הנדל"ן פונים לאפיק של השקעה מניבה: השכרה לאחר רכישת הנכס וקבלת הכנסה זמינה לכל משך ההשכרה.
סוגי הנכס, דיור או מסחרי, מהווה את החלוקה השנייה. נכס המיועד לדיור יכול לכלול בית, דירה או בית דירות. נכס מסחרי הוא כל נכס נדל"ן שאינו מיועד למגורים אלא לייעוד מסחרי: החל מחנות בודדת, דרך בניין משרדים ועד למפעל תעשייתי, מבנה המיועד למחסנים ולוגיסטיקה וכדומה.
מיסוי נדל"ן מסחרי ונדל"ן לדיור
ישנם מספר סוגי מיסוי על הכנסות מנדל"ן: מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ומס הכנסה על תשלומי השכירות. קיימים הבדלים ניכרים בין המיסוי על דירות המיועדות למגורי בעל הדירה, דירות מגורים המיועדות להשקעה ונכסים מסחריים.
- היטל השבחה – מס המשולם לעירייה או המועצה המקומית כאשר בעקבות שינוי ייעוד הנכס או מתן זכויות בנייה שוויו של הנכס עולה. גובה ההיטל הוא 50% משווי עליית ערכו של הנכס. דירות מגורים המיועדות לשנות את ייעודן ולהפוך להיות שטחים מסחריים חייבות בהיטל זה-לתשומת לב המשקיעים.
- מס שבח – מדובר למעשה על מס רווחי הון בגובה 25% במעמד מכירת הנכס, והוא נוגע לנכסים מסחריים, ובדירות מגורים הוא מתייחס לדירה שנייה והלאה בלבד – כלומר למשקיעים. המס מוטל על מוכר הנכס.
- מס רכישה – מס המוטל על הקונה. נכסים מסחריים יהיו חייבים במס בגובה 6% מערך הנכס. בדירות מגורים המס הוא פרוגרסיבי כאשר נקודות שינוי מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה. עבור דירת מגורים ראשונה או יחידה של תושב הארץ, גובה המדרגה הראשונה עומד על 0%, כלומר יש למעשה פטור ממס רכישה ל- 1,744,505 ₪ ממחיר הדירה. מדרגות המס הבאות עומדות על 3.5%, 5%, 8% ו-10% בהתאם למחיר הדירה. תושבי חוץ ובעלי דירה נוספת (משקיעים) משלמים 8% ל- 5,340,425 ₪ הראשונים של מחיר הדירה ו-10% לחלק היחסי מעל למחיר זה.
- מס הכנסה משכר דירה – בדירות מגורים ישנו פטור ממס הכנסה לפרטיים עבור שכר דירה של עד 5100 ₪ בחודש, ופטור חלקי משכר דירה של עד לגובה של 10200 ₪ דמי שכירות. בנכסים מניבים יש לשלם מס הכנסה פרוגרסיבי על כל שכר הדירה בהתאם למדרגות המס של המשכיר, כולל הוצאת חשבונית ותשלום מע"מ.
- הערה חשובה: מדרגות המיסוי משתנות מעט לעט ע"י הממשלה (כהוראת שעה או בהחלטה קבועה) ולכן רצוי להתעדכן מול איש מקצוע לפני כל ביצוע עסקת נדל"ן.
היכן משלמים יותר מסים? בדיור או בנדל"ן מסחרי?
השאלה מורכבת וכדאי להתייעץ עם יועץ מס אך יש לשים לב לנקודות הבאות: מס רכישה עבור משקיעים יהיה בדרך כלל נמוך יותר עבור נכסים מסחריים (6% על המחיר כולו לעומת 8% ו- 10%), מס הכנסה משכר דירה יהיה לרב גבוה יותר עבור נכסים מסחריים, אך לא תמיד.
השינוי במס הרכישה הוא חלק מרפורמה שיושמה בשנת 2013 עבור תושבי חוץ, והחל מ-2015 עבור בעלי דירה שנייה והלאה- כלומר משקיעים מהארץ. השינוי נעשה במטרה לצמצם את מספר המשקיעים בשוק ולהגדיל את החלק היחסי של רוכשי דירות לשימוש עצמי ומשפרי דיור בשוק זה.
תשואות – איפה כדאי יותר להשקיע ? בנדל"ן מחסרי או למגורים ?
חישוב מקובל של תשואה לנכס נדל"ן הוא סך ההכנסות (לרב שכר דירה שנתי) חלקי סך ההוצאות (מחיר הרכישה, שיפוץ, תחזוקה וכדומה). בחישוב זה התשואה הצפויה מנדל"ן למגורים עומדת על 2%-4% ואילו התשואה מנדל"ן מסחרי גבוהה יותר ועומדת על 6%-8% ואף יותר.
ההבדלים נובעים ממחירי הדיור הגבוהים מחד ומשכירות גבוהה לנדל"ן מסחרי מאידך.
הבדלים נוספים בין נכסי נדל"ן מסחרי ודיור
- משך חוזה השכירות – בנדל"ן מסחרי מדובר לרוב על חוזים מורכבים יותר ולתקופות השכרה ארוכות טווח: לדוגמה-משרדי בעלי מקצועות חופשיים, יעדיפו חוזה שכירות לתקופה של 3-10 שנים, דבר המקנה שקט נפשי למשכיר.
- תחלופת השוכרים בנכסים לדיור גבוהה יותר ועומדת על חוזים של 1-2 שנים. מלבד החשש של תקופות בהן הנכס עומד ללא שוכר מדובר על הוצאות והתעסקות נוספת בנכס כגון: ארנונה, שיפוץ בין דיירים, דמי תיווך ודמי ניהול, פרסום, שכר טרחת עורך דין וכדומה.
- רגולציה ומימון בנקאי- ברכישת דירה ישנה אפשרות לקבל מימון למשכנתא בתנאי הבאים: עד שליש מהסכום בריבית פריים, ולפחות שליש בריבית קבועה. אחוזי המימון יהיו של 75% על דירה ראשונה, ו- 50% מימון על דירה שנייה ומעלה. כשמדובר בנכס מסחרי, חשוב לדעת כי ישנה אפשרות לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר המגיעים ל -% 70 – 75% (גם אם יש עוד נכס בבעלותך). בנוסף, ניתן לקבל את כל המשכנתא בריבית פריים פלוס, עובדה המסייעת לממן את רכישת הנכס.
- עלויות השיפוץ בין שוכרים – בנדל"ן מסחרי קיימות עלויות קטנות בהן צריך להשקיע בין שוכרים, אלא אם כן השוכר החדש רוצה לשנות, להוסיף או לשפץ את המשרד. במקרה כזה ניתן לחשוב על מספר פתרונות יצירתיים כגון להעמיס את עלויות השיפוץ על שכ"ד החודשי או מתן תקופת גרייס מסוימת.
- חוזה השכירות – חוזי שכירות לנכסים מסחריים מורכבים יותר ומשך הזמן הנדרש לסגור עסקה כזו הוא לרב ארוך יותר. חשוב להיעזר במתווך, במיוחד בחוזים הנוגעים לנכסים מסחריים.
הרבה משקיעים בנדל"ן כיום בוחרים להשקיע בנדל"ן מסחרי בגלל התשואה הגבוהה הנובעת ממסי רכישה נמוכים, דמי שכירות גבוהים, ריביות אטרקטיביות בתשלומי מימון בנקאי והשקט הנפשי בחוזים ארוכי טווח.
*אין לראות במידע הכלול באתר זה משום ייעוץ או תחליף לייעוץ, מומלץ לקבל ייעוץ אישי המתחשב בצרכיו ובנתוניו האישיים של כל אדם.
רוצים לקבל ייעוץ בנושא השקעה בנכס מסחרי ?
פנו אלינו ונשמח להפוך עולמות גם בשבילכם.