נכסים מניבים, בדומה לכל סוגי הנכסים האחרים בענף הנדל"ן, מחויבים במיסוי מקרקעין החל למעשה על כל סוגי הנכסים. כאשר מדברים על מיסוי מקרקעין של נכסים מניבים מדברים למעשה על שיקולי מס שונים אותם תדרשו ליישם כחלק מתהליכי מכירה, השכרה או רכישה של כל נכס מניב שאינו מיועד למטרות מגורים, לרבות, משרד, חנות, מבני תעשייה ומסחר, מבני עסקים וכדומה. בעמוד שלפניכם, תוכלו למצוא מידע כללי על שיקולי המס העיקריים עבור נכסים מניבים.
השיקול המרכזי: מי הבעלים של הנכס?
אחד משיקולי המס העיקריים עבור נכסים מניבים, בא לידי ביטוי בזהות בעלי הנכס, כאשר קיימים הבדלים שונים באופן המיסוי על נכסים מניבים השייכים לאדם פרטי לבין אופן המיסוי על נכסים מניבים השייכים לחברות ועסקים. במקרים בהם הנכסים המניבים נמצאים בבעלותם הבלעדית של אנשים פרטיים, לרבות, נכסים מניבים מסוג דירות מגורים המושכרות לצרכי תפעול משרד או בית עסק, על בעלי הנכס לשלם מס רכישה בשיעור של 6% מהשקל הראשון, וכל זאת ללא מדרגות מס או פטור כזה או אחר כפי שמונהג באופן החישוב של מס רכישה על נכסים שאינם מניבים. כמו כן, חשוב לציין שהתשלום חייב להיעשות סמוך למועד רכישת הנכס.
בכל הנוגע למס שבח על נכסים מניבים הנמצאים בבעלותם של אנשים פרטיים, גובה המס זהה לזה הקיים על דירות מגורים, כלומר 25% מגובה ההשבחה מרגע רכישת הנכס ועד מועד מכירתו בהתאם לכל התנאים והתקנות המופיעות בחוק.
ומה בנוגע להשכרת הנכס המניב?
מיסוי על דמי שכירות של נכס מניבה, שונה מאופן המיסוי על שכר דירה מנכס המיועד למגורים, כאשר המס נערך על פי חישוב של מס שולי ביחס לגובה שכר הדירה, וזאת לצד חישובי פחת ועלויות נלוות נוספות באמצעותן ניתן להקטין את שומת המס. חשוב לציין שגובה המס על דמי השכירות של נכסים מניבים, מהווה את אחד מהשיקולים המרכזיים בכל הנוגע למיסוי נכסים מניבים, וזאת לנוכח העובדה שגובה המס משפיע במידה ישירה על התשואה אותה תוכלו להשיג.
נכסים מניבים המחוזקים על ידי חברות ועסקים
במקרים בהם חברות ועסקים מחזיקים בנכסים מניבים כאלו ואחרים, מס הרכישה על נכס מניב זהה לשיעור המס של האדם הפרטי, כ-6% מגובה העסק מהשקל הראשון. בכל הנוגע למס שבח, חברות ועסקים נדרשים לשלם מס שבח במקרה של מכירת הנכס
כרגיל כ-25% על הדלתא בין מחיר הקנייה למחיר מכירה.
אך ישנם חברות שלא משלמות מס שבח כלל אך ורק בתנאי שהנכסים מוחזקים כמלאי עיסקי, וזאת לנוכח העובדה שמדובר בפעולה עסקית הנכללת בפעילות העסקית של בית העסק/חברה. יחד עם זאת, עסקים וחברות מחויבים בתשלום מס דיבידנד על הרווחים, בשיעור של 25% ליחיד וכ-30% לבעלי מניות, ולכן, שיעור המס על מכירת הנכס זהה באופן עקיף למס השבח אותו נדרש לשלם אדם פרטי.
כאשר חברה או עסק משכירים את הנכס המניב, הם אינם מחויבים במס ישיר על דמי השכירות, אלא במס כללי החל על כל פעילות עסקית המניבה הכנסות המחויבות במס. גם במקרים אלו, ניתן לקזז את המס באמצעות פחת והוצאות נלוות.
היכן תשלמו יותר מיסים – בנכסים מניבים או בנכסים למגורים?
שיקולי המיסוי מהווים את השיקול המרכזי לצורך השקעות נדל"ן, כאשר המשקיעים מתלבטים היכן להשקיע את כספם, בתחום ההשקעות של הנדל"ן המסחרי או בתחום הנדל"ן למגורים. בכל הנוגע לגובה המס אותו תדרשו לשלם, יש לציין כי גובה מס הרכישה עבור נכסים מסחריים נמוך מזה החל על נכסים למגורים. יחד עם זאת, חשוב לתכנן היטב את כל שיקולי המס הרלוונטיים לכל עסקת נדל"ן כזו או אחרת באופן פרטני, כאשר תכנון המס חשוב ומומלץ שייעשה על ידי אנשי מקצוע בתחום. אם גם אתם עומדים להשקיע בנכס מניב כזה או אחר, אנו ממליצים לכם להסתייע בשירותיו המקצועיים של יועצי מס העוסקים ומתמחים בתחום מיסוי מקרקעין.
מה חשוב לדעת על היטל השבחה על נכסים מניבים?
בנוסף לדרישות המס לרשות המיסים, בעלי נכסים מכל סוג, לרבות, נכסים מניבים, נדרשים לתשלום מס לרשות המקומית בה ממוקם הנכס, וזאת במסגרת היטל השבחה. מס זה מוטל בעקבות שינויי ייעוד של הנכס ו/או במקרים של מתן זכויות בנייה שלמעשה הובילו להשבחת הנכס. ברוב המקרים, גובה ההיטל הוא כ-50% מהשווי של עליית ערך הנכס, כאשר גם דירות מגורים המשנות את ייעודן והופכות לשטח מסחרי, חייבות במס זה.
שיקולים נוספים בכל הנוגע לנכסים מניבים
לצד שיקולי מס עבור נכסים מניבים, ישנם מערכת שלמה של שיקולים המלווה כל משקיע המעוניין לרכוש או למכור נכס מניב, כאשר בין השיקולים העיקריים תוכלו למצוא את הנושאים הבאים:
- השכרה של נכסים מניבים נעשית בדרך כלל מול חברות ועסקים והדבר מחייב הנפקת חשבוניות בתוספת של תשלומי מע"מ על גובה דמי השכירות.
- משך תקופת השכירות של נכסים מניבים היא בדרך ארוכת טווח מזו הנערכת לצרכי השכרת נכסים למגורים, ולכן, חשוב לבחון היטב את חוזה השכירות אותו אתם מעמידים, ולכן, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין המתמחה בניסוח חוזים והסכמי שכירות של נכסים מניבים.
- עלויות שיפוץ ועלויות נלוות – נכסים מניבים עשויים להידרש לשיפוץ ו/או התאמות עיצוביות של הנכס לצרכי השימוש בו בהתאם לייעודו. כמו כן, חשוב להתייחס לעבודה שקיימות עלויות נלוות במקרים בהם העסק אינו מושכר, לרבות, דמי ארנונה ודמי ניהול ואחזקה, ולכן, יש לשקלל את הנושא במסגרת חישובי תשואה והיבטי מיסוי כאלו ואחרים.
אם גם אתם מחפשים אחר נכס מניב למכירה לצרכי השקעה, אנו ממליצים לכם לפנות לשירותיו של משרד תיווך העוסק ומתמחה בנדל"ן מסחרי. באופן זה, תוכלו למצוא את הנכסים האופטימאליים ביותר למטרות השקעה ולהיחשף לכל ההיבטים והשיקולים הנלווים לרכישת הנכס.
הערה חשובה !
מידע זה הינו לידע כללי בלבד,
במאמר זה חברתינו אינה נותנת ייעוץ בתחום המיסוי במדינת ישראל,
אנו ממליצים להתייעץ לפני כל רכישת נכס נדל"ני עם אנשי המקצוע המתאימים ובניהם עורכי דין ורואי חשבון המתמחים בתחום מיסוי הנדל"ן בישראל.
רוצים לקבל שרותי תיווך / ייעוץ בנושא נדל"ן מסחרי ?
פנו אלינו ונשמח להפוך עולמות גם בשבילכם !