שיקולים לקניית מגרשים לפיתוח עסקי

רכישת מגרשים לצרכי פיתוח מסחרי, מהווה השקעה בקרקעות לכל דבר ועניין, ולכן, חשוב לבחון את הרכישה גם בהתאם להיבטים והשיקולים הנלווים לתחום ההשקעות בקרקעות וגם בהתאם לכל השיקולים הנחוצים לכם לצרכי פיתוח עסקי של המגרש. בעמוד שלפניכם, תוכלו למצוא מידע על כל אחד מהשיקולים המרכזיים בתהליך קניית מגרשים למטרות פיתוח עסקי.

מגרשים לפיתוח עסקי – מה חשוב לדעת?

מגרשים המיועדים לצרכי פיתוח מסחרי הם למעשה מגרשים בגדלים שונים שנועדו לצרכי שימוש מסחרי. מגרשים אלו נועדו בין היתר לצרכי הקמת מחסנים לוגיסטיים, הקמת מרכז קניות, הקמת מבני משרדים ושימושים נוספים הקשורים לתחום הנדל"ן המסחרי. בחלק מהמקרים, המגרשים מצויים לאחר תהליך תכנוני כזה או אחר והם ערוכים ומוכנים לכל שימוש מסחרי בהתאם לתוכניות הבינוי החלות עליהם.

כך או אחרת, קניית מגרשים לצרכי פיתוח עסקי, מחייבת אתכם להתייחס לכל אחד מהשיקולים המרכזיים בהם נעסוק בשורות הבאות.

השקעה בקרקעות למטרות מסחריות

כפי שציינו למעלה, קניית מגרש מהווה השקעה בקרקעות לכל דבר ועניין, ובדומה לכל השקעה אחרת, גם כאן תדרשו לבחון את ההשקעה המתוכננת בהתאם למספר היבטים שונים שיסייעו לכם להימנע מסיכונים מיותרים, וביניהם:

• בדיקת התוכניות החלות על הקרקע, לרבות, תוכניות מתאר ארציות ותוכניות מתאר מקומיות
• בדיקה מקדימה של ייעוד הקרקע ו/או הייעוד המתוכנן
• בדיקה מקיפה בכל הנוגע לזכויות הבעלות על הקרקע ורישומן
• בדיקת שווי הקרקע באמצעות שמאי מקרקעין העוסק ומתמחה בתחום הנדל"ן המסחרי

בכל הנוגע למחיר אותו תדרשו לשלם על מגרשים למכירה, חשוב לציין שקיים פער משמעותי בין המחיר של מגרשים לבניה למכירה לבין מגרשים שטרם קיבלו היתרו בנייה לבין מגרשים שכבר הגישו תוכניות \ קיבלו אישור לתוכניות ושילמו את ההיטלים הנדרשים.

כמו כן, המחיר מושפע מהמיקום של המגרש ורמת הביקושים לקרקעות ומגרשים באזור המיועד.

לאחר שבחנתם לעומק את העסקה המתגבשת בהתאם לעקרונות המרכזיים בכל השקעת נדל"ן בקרקעות, יש להתייחס לעסקה גם בהיבט המסחרי בכל הנוגע לפיתוח המסחרי הרצוי לכם.

מה הם ההיבטים המרכזיים בקניית מגרשים לפיתוח מסחרי?

בדומה לבחירת כל נכס מסחרי אחר, גם קניית מגרשים למכירה למטרות פיתוח מסחרי, מחייבים אתכם לבחון את העסקה המתגבשת בהתאם לכל אחד מההיבטים המרכזיים הנלווים לכך, וביניהם:

• מיקומו הגיאוגרפי של המגרש
• נראות המגרש מכיווני תנועה שונים
• דפוסי התנועה של האזור
• קרבה לשווקי יעד בסביבת המגרש
• קרבה למוקדי תחבורה ציבורית
• דרכי הגעה וגישה למגרש
• היקף התשתיות המובנות בסביבת המגרש

והיבטים נוספים שכל אחד מהם עשוי להשפיע גם על המחיר אותו תדרשו לשלם עבור רכישת הנכס וגם על העלויות הנלוות לצרכי פיתוח מסחרי של המגרש בהתאם לייעוד העסקי הרצוי לכם.

גורמים המשפיעים על ערך המגרש המסחרי

השווי הכספי של מגרש כזה או אחר המיועד למטרות פיתוח מסחרי, הוא פועל יוצא של מספר גורמים מרכזיים שכל אחד משפיע במידה כזו או אחרת על ערך המגרש המסחרי. כאשר אתם מחפשים אחר מגרשים למכירה לצרכי פיתוח עסקי, אנו ממליצים לכם לבחון מספר חלופות באזור הרלוונטי לכם, ובתוך כך, להיחשף לכל הגורמים הנלווים לקביעת ערכו של הנכס המיועד, ורק לאחר היכרות עם תעריפי המגרשים באזור, לנהל משא ומתן מול בעלי הנכס המותאם ביותר לצרכים המסחריים שלכם.

ברשימת הגורמים המרכזיים המשפיעים על השווי הכספי של מגרשים לפיתוח מסחרי תוכלו למצוא:

• מיקומו הגיאוגרפי של המגרש
• סטטוס המגרש בכל הנוגע לייעוד השימוש בו
• מצב התכנוני מול הרשויות
• רמת הביקוש בשוק המקומי
• סביבת התחרות באזור בו ממוקם המגרש
• היקף התשתיות המובנות הקיימות באזור בו ממוקם המגרש

גורם נוסף המשפיע על ערך המגרש, קשור כמובן לגודל המגרש.

בדיקת מגרשים לצרכי פיתוח עסקי

רכישת מגרשים לבניה או רכישת מגרשים למכירה המיועדים למטרות פיתוח מסחרי, מחייבת אתכם לעשות שימוש במגוון רחב של אמצעים על מנת לבחון את כדאיות ההשקעה שלכם ואת צפי ההוצאות וההכנסות העתידיות. לצורך כך, אנו ממליצים לכם לעשות שימוש במחקרי היתכנות מקדימים הבוחנים את ייעוד המגרשים השונים העומדים למכירה באזור הרלוונטי עבורכם. כמו כן, אנו ממליצים לכם לבצע מחקרים דמוגרפיים בכל הנוגע לאוכלוסייה המתגוררת בסביבת המגרשים הרלוונטיים עבורכם, וזאת לצרכי הערכת ההחזר הפוטנציאלי על ההשקעה שלכם לפיתוח מסחרי של המגרש. בדומה לתחומים אחרים, גם בתחום ההשקעות בקרקעות, ידע הוא כוח, ולכן, חשוב שתרכזו כמה שיותר ידע על כל אחד מהפרמטרים הרלוונטיים לכם לצרכי קבלת החלטה בנוגע למימוש העסקה או וויתור על העסקה. ככל שיעמוד לרשותכם יותר מידע רלוונטי, כך תוכלו לקבל החלטה שקולה ועניינית במסגרת תוכלו להעריך את ההחזר הפוטנציאלי על ההשקעה.

רכישת מגרשים לפיתוח מסחרי בתוך שכונות מגורים חדשות

הבנייה המוצאת של מתחמי מגורים חדשים בכל רחבי הארץ והיקף התחלות הבנייה של פרויקטים מסוג פינוי ובינוי בכל רחבי הארץ, מאפשרים למשקיעי נדל"ן וליזמים עסקיים לבחון חלופות שונות לרכישת מגרש ייעודי בתוך מתחמי המגורים החדשים ו/או המחודשים, לצרכי הקמתו של מרכז מסחרי קטן או בינוני אשר ישרת את תושבי המתחם. עסקאות אלו מנוהלות בדרך כלל אל מול היזם המוביל במתחם ו/או אל מול הרשות המקומית המקצה שטחיים ייעודים לצורך כך.

רכישת מגרשים למטרות פיתוח מסחרי – למי פונים והיכן מתחילים?

אם גם אתם מחפשים אחר מגרש למטרות פיתוח מסחרי כזה או אחר, אנו ממליצים לכם ליזום פניה לאנשי מקצוע מובילים בתחום הנדל"ן המסחרי באזור הרלוונטי לכם. פנייה זו יכולה להיעשות למשרדי תיווך מובילים בתחום הנדל"ן המסחרי, המכירים היטב את הסביבה העסקית של האזור בו אתם מחפשים אחר מגרשים למכירה למטרות פיתוח מסחרי. למידע נוסף בנושא אתם מוזמנים ולהיוועץ עם מומחי נדל"ן מסחרי.